Mutui: come districarsi

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Fino a qualche anno fa chi faceva un mutuo si legava mani e piedi a un prodotto e a una  banca per 10/20 anni e nel caso la scelta non fosse stata oculata e ben analizzata le possibilità di rimediare l’errore erano poche e piuttosto costose.

Oggi le cose, per fortuna, sono cambiate. Noi utenti abbiamo più opportunità per modificare il percorso e “ricucirci” un mutuo più adatto alle nostre esigenze.

Ma qui sorge un  nuovo problema, quello della conoscenza: a fronte di un certo numero di opzioni come districarci fra le varie proposte, come utilizzarle a nostro favore?

Qui diventa veramente importante, prima di compiere nuovi passi e eventuali nuovi errori, cominciare a capire prima quale prodotto stiamo “acquistando”.

Andiamo a vedere le varie possibilità  a disposizione nel momento in cui abbiamo già un mutuo in essere:

1 - rinegoziazione: ci rechiamo nella banca presso la quale abbiamo il mutuo e cerchiamo di abbassare lo spread (la percentuale che la banca aggiunge al tasso di riferimento,  Euribor per i tassi variabili e Eurirs per i tassi fissi.).

Costi: zero – in base alla legge 244/07 non è necessario l’intervento del notaio

Esempio:

mutuo €100.000 a 15 anni, tasso variabile Euribor 6mesi + 2,50% di spread, rata € 657, totale interessi  €18.300

Se riusciamo a far abbassare lo spread all’ 1% la rata diventa € 590 e risparmiamo circa 12.000 euro di interessi.

 

2 - portabilità o surroga: (legge 40/07) se non raggiungiamo l’accordo possiamo sempre rivolgerci ad un altro istituto e se ci propone condizioni migliori “traslocare” il mutuo, senza dover estinguere l’operazione originaria.

La nuova banca estinguerà il mutuo precedente e la vecchia banca non potrà opporsi a questa decisione.

Con questa operazione possiamo modificare tipo e misura del tasso e anche la durata potrà essere allungata o ridotta.

Non si può modificare l’importo che deve corrispondere al debito residuo del mutuo originario.

Anche in questo caso la legge parla chiaro: l’operazione deve essere a zero costi per il cliente.

Esempio:

mutuo € 100.000 a 20 anni, tasso fisso 4%, rata 606.

Surrogando a un tasso fisso del 3% si possono risparmiare più di 10.000 euro di interessi

 

 

3 - sostituzione: se nessuna delle soluzioni precedenti risulta risolutiva si può decidere di accendere un nuovo mutuo più conveniente con una nuova banca.

Con questa operazione si potrà estinguere il vecchio mutuo e, se necessario, richiedere una cifra in più per liquidità.

Questa operazione va analizzata con cura perché comporta dei costi:

• oneri bancari per l’istruttoria della nuova pratica

• oneri notarili per la registrazione del nuovo atto

• imposta sostitutiva

 

Nonostante i costi suppletivi, il mutuo di sostituzione consente un’ampia libertà di azione (cambiare banca, tipo di mutuo, tasso, importo , tempo). Vale quindi la pena di analizzarlo facendo bene attenzione alla relazione fra costi e benefici.

Come sempre la conoscenza fa la differenza …sempre.